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110平方米的房子“到手”仅61平方米 记者调查公摊面积是否取消之争

住房问题既是(shi)民生问题也是(shi)发展问题,关系千家万户切身利益,关系人(ren)民安居乐业(ye),关系经济社会发展全局,关系社会和谐稳定。

因此,与住房相关的(de)话题热度始终居高不下,如是(shi)否取消公(gong)摊面积制度、预售制该取消还是(shi)规范、精装修房屋质量问题、小区公(gong)共场地用途被改变等。每一个与住房相关的(de)问题,都牵动着老百姓的(de)神经。

为进一步推动住房保障工作,探索多元治理体系,法治经纬版从今天起开设(she)“住房权益·法治守护”专栏,刊发系列调查报道,敬请关注。

见习记者 孙天骄

记者 赵 丽

110平方米的(de)房子,到手却发现套内面积只有60多平方米;购房时销售人(ren)员口头承诺的(de)31%公(gong)摊面积,收房时却变成了46%……

山东省青岛市市民李黎(化名)原本应该在去年开开心心收房,却被公(gong)摊面积带来的(de)问题困住了。维权一年多来,她(ta)始终想不通:“怎么一公(gong)摊,把我(wo)一半的(de)房子都摊出去了呢?”

李黎的(de)困惑在很多购房者心中都存在。

《法治日报》记者近日采访发现,公(gong)众对(dui)于购房时需要承担公(gong)摊面积费用多有诟病,认为公(gong)摊面积的(de)存在给购房人(ren)一种要为不属于自己的(de)公(gong)共空间买单的(de)不适感。同时,普通购房人(ren)很难准确计算公(gong)摊面积和套内面积大小,只能被动地从开发商等处了解信息,让不少人(ren)担心存在“消费暗区”,比如公(gong)摊面积被包含在总面积内,意味着后续的(de)物业(ye)费、供暖费等费用同样包含了公(gong)摊部分的(de)费用。

在这样的(de)背景下,近年来一种声音甚嚣尘上——取消公(gong)摊面积制度。那么,公(gong)摊面积制度的(de)存在依据是(shi)什么?目前形势下是(shi)否能够取消?是(shi)否有可替代或进一步完善的(de)方案?围绕这些问题,记者展开了调查采访。

外墙一半计入套内

购房者被术语绕晕

2018年4月,李黎全款购入青岛市某小区一套总面积为110.25平方米的(de)住宅。买房时,本就是(shi)建(jian)筑行业(ye)从业(ye)者的(de)李黎对(dui)公(gong)摊面积格外关注,反复向销售人(ren)员咨询了关于公(gong)摊面积的(de)一些问题。

据李黎回忆,当时销售人(ren)员告诉她(ta),因为小区楼栋属于超高层建(jian)筑,达到55层,考虑到避难层、电梯高度等因素,公(gong)摊面积占比会达到31%,但实际收房时可能比这个数值小。

李黎向记者出示的(de)购房合同内容显示:总价值120余万元的(de)110.25平方米的(de)套三房屋,套内建(jian)筑面积为75.24平方米,公(gong)用分摊建(jian)筑面积为35.01平方米,公(gong)摊面积占房屋总面积约31.8%。

然而,2021年9月,准备收房的(de)李黎傻眼了:推开房门,映入眼帘的(de)是(shi)超厚的(de)墙壁、逼仄的(de)空间、3间小得可怜的(de)卧室。她(ta)找验房师测量后发现,实际套内仅有61平方米左右,3间卧室没有一间超过9平方米,主卧甚至无法放下双人(ren)床。

李黎后续向售房方询问得知,从合同上显示的(de)套内面积75平方米到她(ta)实际测量的(de)61平方米,差值主要体现在墙体的(de)厚度上,外墙的(de)一半厚度计入套内建(jian)筑面积。“将近1米的(de)外墙,有一半的(de)面积算作业(ye)主的(de)套内建(jian)筑面积。但是(shi)开发商销售时没有说明,而且在销售时有意混淆‘公(gong)摊’‘公(gong)摊系数’‘公(gong)摊率’‘套内建(jian)筑面积’等概念,各种专业(ye)术语堆砌起来,直接就被绕晕了,根本没想到实际到手的(de)套内面积这么小。”

直到依法维权时,李黎才得到“官方”口径——小区房屋的(de)公(gong)摊面积占比是(shi)46%。“这就意味着我(wo)们(men)花了上百万元买到手的(de)房子,实际上将近一半都不是(shi)自己住的(de),如果一开始就知道这个情况,无论如何我(wo)都不会购买。”李黎说。

和李黎同小区的(de)姚女士购入一套复式上下楼160平方米的(de)房子,结果到手的(de)套内面积只有90平方米左右。

“难道我(wo)们(men)就只能认栽吗?”李黎说,为公(gong)摊面积花的(de)钱不只是(shi)买房时,之后的(de)物业(ye)费、供暖费等都要继续买单,这些“消费暗区”的(de)存在让人(ren)很不满。

公(gong)摊面积由来已久

已成购房顾虑之一

公(gong)摊面积制度在我(wo)国存在已久。

早在1995年12月1日施行的(de)《商品房销售面积计算及公(gong)用建(jian)筑面积分摊规则》(试行)就规定,商品房买卖所签订的(de)商品房购销合同中,应明确载明购房者所购置的(de)商品房的(de)建(jian)筑面积,并注明该商品房的(de)套内建(jian)筑面积(实得建(jian)筑面积)及应合理分摊的(de)公(gong)用建(jian)筑面积。2001年6月1日施行的(de)《商品房销售管理办法》再次明确规定,商品房建(jian)筑面积由套内建(jian)筑面积和分摊的(de)共有建(jian)筑面积组成。

那么,到底什么是(shi)公(gong)摊面积?其因何而存在?

据河南省律师协会房地产专业(ye)委员会主任、北京观韬中茂(郑州)律师事务所主任何红艺介绍,公(gong)摊面积制度源于中国香港。为了扩大市场,降低购房门槛,香港房地产商依照“公(gong)共契约”的(de)模式,把整栋大楼的(de)土地和全部的(de)产权以建(jian)筑面积的(de)方式,按比例分配给了所有的(de)住户,购房者购买的(de)是(shi)建(jian)筑面积。扣除电梯井、大堂、楼梯间、共用墙体等占地面积,剩余的(de)才是(shi)购房者套内使用面积,公(gong)摊制度由此而来。

“根据相关规定,公(gong)用建(jian)筑面积由以下两部分组成:一是(shi)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设(she)备间、公(gong)共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他(ta)功能上为整栋建(jian)筑服务(fuwu)的(de)公(gong)共用房和管理用房建(jian)筑面积;二是(shi)套(单元)与公(gong)用建(jian)筑空间之间的(de)分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的(de)一半。我(wo)们(men)买的(de)房屋无法孤零零存在,而是(shi)要使用整个楼的(de)公(gong)共区域如楼梯、大厅、电梯井等,这些面积加起来分摊到每个购房人(ren)身上,就是(shi)公(gong)摊面积。”北京市康达律师事务所高级合伙人(ren)孟丽娜说。

记者近日采访多名房屋中介、购房者后发现,公(gong)摊面积已经成为房屋买卖的(de)一个重要影响因素。

今年准备在北京买房的(de)张力,一个月内看了80多套房,从最初对(dui)公(gong)摊面积不怎么了解,到现在已经把公(gong)摊面积作为重要参考指标。

“公(gong)摊面积、套内面积并不只是(shi)一个简单的(de)数字。”张力结合自己的(de)看房经历总结道,2000年是(shi)个分界点,2000年以前的(de)老房子尤其是(shi)公(gong)房,公(gong)摊率要低一些,基本可以保持在15%至20%,而2000年以后的(de)商品房,公(gong)摊率达到25%甚至30%。

他(ta)曾看了一套1993年建(jian)成的(de)房子,建(jian)筑面积55平方米,套内面积46平方米;而另一套2004年的(de)房子,建(jian)筑面积63平方米,套内面积却只有45平方米。

“花那么多钱买的(de)房子,可能有将近三分之一甚至更多的(de)钱都落不到自己的(de)房子上,我(wo)很难接受。”张力说。

来自北京市海淀区的(de)戴女士提出,除非是(shi)完全没有选择的(de)情况下,否则公(gong)摊面积占比超过20%的(de)房子,她(ta)绝对(dui)不会考虑,因为“不希望自己辛辛苦苦挣的(de)钱被看不见摸不着的(de)公(gong)摊分走了”。

在山西省太原市从事房屋中介的(de)王初原也发现,越来越多的(de)人(ren)开始在意公(gong)摊面积的(de)数值和占比率。“不少购房者对(dui)公(gong)摊面积有严格要求,必须低于某个范围,否则不管房子再好(hao),他(ta)们(men)也不会接受。甚至有人(ren)根本不认公(gong)摊面积,认为房子多大面积就应该是(shi)多大,实际收房时发现面积不够就认为是(shi)我(wo)们(men)欺骗了消费者。”

北京大学房地产法研究中心主任楼建(jian)波告诉记者,公(gong)摊面积本身是(shi)客观存在的(de),对(dui)其收费并无不合理之处,并且从购房者的(de)角度来看,可能也不愿意共有部分(所有权)继续留在开发商手里。但是(shi),把公(gong)摊面积算入总计价面积,确实会给购房者带来困惑。

“为了避免这种困惑,有两种方法,一种是(shi)按套计价,这种是(shi)在总价里包括了公(gong)摊面积的(de)费用;一种是(shi)按套内面积计价,不包括公(gong)摊面积的(de)费用,单独告知此类费用,但是(shi)最后的(de)总价二者不应该有差异,因为公(gong)摊面积是(shi)客观存在的(de),这两种的(de)区分只在于哪一种能够更有效率地把相关信息告知消费者。”楼建(jian)波说,如果这两个价格不一样,开发商就涉嫌欺诈,“问题不在于公(gong)摊本身,而在于要统一计价方式”。

事关小区业(ye)主权利

实践中易引发争议

在王初原看来,客户买房子,自然希望自己买的(de)房子大点,公(gong)摊小点。而且商品房公(gong)摊较小的(de)开发商,也会以此为营销噱头,吸引更多购房者前来购买。“大家更愿意买公(gong)摊小的(de)房子。这是(shi)站在客户出钱买房的(de)角度看的(de),而对(dui)于开发商而言,如何缩小公(gong)摊面积呢?比如缩减楼道宽度,采用较小的(de)电梯间,没有宽敞的(de)门厅,一梯多户等,但是(shi)这势必会降低业(ye)主的(de)居住舒适性。”

据孟丽娜介绍,现行规定对(dui)于公(gong)摊面积大小没有比例限制。房屋公(gong)摊面积的(de)大小,一般与房屋建(jian)筑的(de)规划设(she)计是(shi)否合理以及房屋的(de)配套设(she)施多少有关。

“一般多层住宅的(de)公(gong)摊面积约在10%至13%;18层以下的(de)板式住宅公(gong)摊约在13%至15%,点式的(de)楼盘公(gong)摊大多在15%至17%,而30层以上的(de)住宅因为电梯数量增多,公(gong)摊通常都在25%左右。”孟丽娜说。

在孟丽娜看来,在建(jian)筑面积确定的(de)情况下,公(gong)摊面积小意味着购房人(ren)买房更加经济实用。但并不是(shi)公(gong)摊面积越小越好(hao),因为公(gong)摊面积太小,小区整体舒适度会降低,很多的(de)低公(gong)摊都是(shi)以牺牲小区品质为代价的(de)。公(gong)摊面积大的(de)小区大多是(shi)高品质楼盘,公(gong)摊面积越大可能意味着电梯更宽敞、公(gong)共区域更广,整个小区也上档次。

公(gong)摊面积除了可能影响舒适度、购房时增加支出以外,后续入住后其存在同样与业(ye)主利益息息相关。

王初原介绍说,以太原为例,房屋成交时,合同上的(de)成交价是(shi)以包含公(gong)摊的(de)总面积计算,而房屋总面积会直接影响物业(ye)费、采暖费等的(de)计算。业(ye)主在购买房屋时承担的(de)公(gong)摊面积费用,包含门厅、过道、电梯以及外墙一半的(de)厚度,但在实际中,业(ye)主很难因为承担了公(gong)摊面积的(de)费用而对(dui)这些地方主张权利。

在孟丽娜看来,一直以来,公(gong)摊面积被包含在物业(ye)费、暖气费、精装费用内,一定程度上给购房人(ren)带来了额外的(de)负担。如公(gong)摊面积是(shi)不是(shi)加装暖气,房地产开发企(qi)业(ye)说了算,购房人(ren)无从知晓,造成了信息不对(dui)等。

“《商品房销售管理办法》明确规定,套内建(jian)筑面积部分为独立产权,分摊的(de)共有建(jian)筑面积部分为共有产权,买受人(ren)对(dui)其享有权利,承担责任。因此,分摊的(de)共有建(jian)筑面积部分由分摊的(de)购房人(ren)共有。实践中,如发生权属不清的(de)问题,可由相关共有人(ren)或委托业(ye)主委员会结合规划图纸、分摊部位约定等,及时主张共有权。”孟丽娜说。

在何红艺看来,现实中公(gong)摊面积的(de)存在导致维权难的(de)情况,主要涉及业(ye)主如何实现共有权利的(de)问题。根据民法典规定,业(ye)主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的(de)业(ye)主且人(ren)数占比三分之二以上的(de)业(ye)主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的(de)事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的(de)业(ye)主且参与表决人(ren)数四分之三以上的(de)业(ye)主同意。决定前款其他(ta)事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的(de)业(ye)主且参与表决人(ren)数过半数的(de)业(ye)主同意。而业(ye)主之间难以达成合意,是(shi)造成维权困难的(de)主要原因。

她(ta)还提到,实践中还存在利用公(gong)摊部分营利的(de)情况,如公(gong)摊面积上设(she)置广告、车位等带来的(de)营利收入,如何分配的(de)问题。按照民法典相关规定,业(ye)主共有部分产生的(de)收入,在扣除合理成本之后,属于业(ye)主共有。但在现实中,施行情况并不理想。

北京市房地产法学会常务理事、海润天睿律师事务所合伙人(ren)包华则提出,今后如果开征房产税,公(gong)摊面积制度可能面临更大的(de)质疑。

取消公(gong)摊尚有难度

亟须完善相关规定

争议之下,“取消公(gong)摊面积”的(de)呼声越来越大。今年全国“两会”期间,全国政协委员洪洋提议“取消公(gong)摊”,认为公(gong)摊面积缺乏法律依据和制度约束,建(jian)议国家取消公(gong)摊面积,可以将实际的(de)公(gong)摊面积成本核算到实用面积之中,让老百姓明白付费,放心购房。

作为深受其害的(de)购房者,李黎直言,公(gong)摊面积制度对(dui)购房者是(shi)不公(gong)平的(de),这是(shi)一种不透明的(de)消费。消费者一旦出现关于公(gong)摊的(de)纠纷时很难通过实测手段来确定交房时的(de)准确公(gong)摊,主要是(shi)“公(gong)共部位面积”很难测算。她(ta)支持取消公(gong)摊制度,“即使房子单价上涨了,我(wo)也希望能够明明白白消费,买了一平方米,就能有一平方米的(de)生活空间”。

那么,取消公(gong)摊面积制度当下具备可行性吗?

在孟丽娜看来,取消公(gong)摊面积制度现阶段不具有可行性。根据《商品房销售管理办法》规定,商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建(jian)筑面积或者建(jian)筑面积计价。按套(单元)计价或者按套内建(jian)筑面积计价的(de),商品房买卖合同中应当注明建(jian)筑面积和分摊的(de)共有建(jian)筑面积。因此,商品房无论是(shi)按照何种方式销售,均应体现分摊的(de)共有建(jian)筑面积。即便按套销售,也仍然存在公(gong)摊面积。公(gong)摊面积客观存在,必然要由部分或全体购房人(ren)分摊。

“一律取消公(gong)摊面积,入住后对(dui)公(gong)摊部位的(de)管理、维护以及后续产生的(de)安全责任均是(shi)现实问题,如果购房人(ren)个人(ren)无力管理,则将影响小区的(de)整体品质及全体业(ye)主的(de)权益。”孟丽娜说。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池同样认为当下取消公(gong)摊面积不具有可行性。房改后,我(wo)国的(de)住房面积计量、房产证、不动产证的(de)发放都是(shi)以建(jian)筑面积为单位的(de)。房价、物业(ye)费、暖气费等也都是(shi)以建(jian)筑面积计量的(de),如果取消公(gong)摊面积,以使用面积计量,会给计价标准带来混乱。每平方米的(de)房价、物业(ye)费、暖气费会有所上涨,反而会引起另一种误会,以为涨价了。

在包华看来,取消公(gong)摊并不难,但用什么替代公(gong)摊是(shi)需要慎重考虑的(de)。目前,测绘报告中没有房屋使用面积的(de)数据,如希望用使用面积作为计价、计费、计税的(de)依据,就需要对(dui)已有房屋补测该数据。“姑且不论是(shi)否有足够的(de)人(ren)手完成这项工作,仅就已经装修、改造的(de)房屋如何认定使用面积就是(shi)一件非常复杂和棘手的(de)事情。”

记者注意到,重庆市人(ren)大常委会曾以地方法规的(de)形式,对(dui)商品房的(de)计价方式作出明确规定和要求:商品房现售和预售,以套内建(jian)筑面积作为计价的(de)依据,商品房买卖合同及商品房的(de)产权证应当载明共用部位及设(she)施。不按这一计价依据销售的(de)开发商,将被行政主管部门重罚。

“重庆市的(de)先行做法意味着取消公(gong)摊面积制度其实有可行性,基于舒适度和套内面积综合考量,开发商可以将成本分摊入套内面积,在后期不应再计算。”何红艺说。

多名受访专家认为,在是(shi)否应该取消公(gong)摊面积制度的(de)问题上暂时难以达成统一,但目前可以从政策层面对(dui)公(gong)摊面积制度进行完善。

针对(dui)目前公(gong)摊面积制度存在的(de)问题,孟丽娜建(jian)议完善相关测绘规范,对(dui)公(gong)摊比例出台指导意见,要求测绘单位提高测绘成果质量,畅通错误追究机制。在售房时,要求房地产开发企(qi)业(ye)在售楼处公(gong)开测绘结果,将分摊原则、分摊部位等向购房人(ren)进行明示,必要时测绘单位也可以接受购房人(ren)的(de)咨询,减少因分摊面积问题产生购房争议。同时,在商品房买卖合同中进一步完善相关约定,明确约定分摊面积与产权登记面积发生误差的(de)处理方式及违约责任的(de)承担,从而保障购房人(ren)的(de)合法权益。

“公(gong)众之所以对(dui)此格外关心,不仅因为面积代表生活是(shi)否便利,更代表财产权益的(de)份额和金额。”包华建(jian)议,房屋买卖按使用面积计价,或按套总价交易,不按面积单价交易,可以一定程度上缓解公(gong)摊面积制度引发的(de)争议。 【编辑:李岩】

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